PROPERTI

PENGERTIAN PROPERTI

SK Menteri Perumahan Rakyat no. 05/KPTS/BKP4N/1995
Properti (real property) adalah tanah hak dan/atau bangunan permanen yang menjadi obyek pemilik dan pembangunan (Ps 1 a: 4)
Hukum Anglo Saxon (Common Law)

1. Ownership or right to own something : hak memiliki sesuatu
2. Anything which can be owned : segala sesuatu yang dapat dimiliki
3. Real property : tanah dan bangunan

Hukum Positif Indonesia : KUH Perdata dan UU Pokok Agraria

1. Benda tak Bergerak : tanah berikut benda lain yang ada di atasnya
2. Benda bergerak : benda yang dapat dipindahkan, terdiri dari benda berwujud dan benda tak berwujud

Properti adalah konsep hukum. Pengertian real properti adalah hak perorangan atau badan hukum untuk memiliki dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan berikut bangunan (permanen) yang didirikan di atasnya atau tanpa bangunan. Pengertian tersebut perlu dibedakan antara penguasaannya secara fisik atas tanah dan/atau bangunan yang disebut real estate dan kepemilikannya sebagai konsep hukum (penguasaan secara yuridis), yaitu yang dilandasi dengan sesuatu hak atas tanah disebut real property.
Properti lain yang bukan real estate disebut “benda bergerak” atau personalty dan kepemilikannya disebut personal property. Istilah properti dapat berarti “real estate” atau “personalty”.
Dalam perkembangan dunia penilaian properti, sesuai IVS 2003 properti dikelompokkan menjadi empat jenis properti (property types) seperti berikut ini:

• real property
• personal property
• businesses
• financial interests

Jelaskan yang dimaksud dengan real property dan real estate! Apa perbedaan prinsip dari keduanya?

Real Property merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan sebidang tanah tertentu), semua kepentingan (interests), dan keuntungan (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan Real Estate.

Real Estate dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya.

Perbedaan prinsipnya adalah real property merupakan penguasaan yuridis (non fisik), sedangkan real estate merupakan penguasaan fisik.

PENGERTIAN BIAYA, HARGA DAN NILAI

BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.

HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui mekanisme pasar yang wajar

NILAI adalah sejumlah uang yang setara dengan milik ( property ) yang dapat memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut

NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1).

Empat faktor pembentuk nilai adalah :

Kegunaan

Kemampuan suatu properti untuk memenuhi keinginan dan kebutuhan manusia, semakin berguna akan semakin tinggi nilainya

Kelangkaan

Kekurangan pasokan barang secara relatif terhadap permintaannya kan mempengaruhi nilai, semakin langka maka properti akan semakin tinggi nilainya.

Keinginan

Keinginan pembeli atas sebuah barang untuk memenuhi kebutuhan manusia, semakin tinggi keinginan manusia akan suatu properti maka nilainya akan tinggi

Daya Beli

Kemampuan dari individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar dengan menyertakan uang tunai maupun sesuatu yang setara, semakin tinggi daya beli maka nilai properti akan semakin tinggi.

Standar Penilaian Indonesia 2007 menyatakan bahwa nilai adalah konsep

ekonomi yang merujuk pada hubungan finansial antara barang dan jasa yang tersedia

untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk membeli dan menjualnya. Nilai bukan

merupakan fakta tetapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang

dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu.

MENGAPA PROPERTI MERUPAKAN INVESTASI YANG UNIK

v Lokasinya tetap
v Memerlukan pengembangan
v Memerlukan keahlian
v Tidak ada data resmi
v Tidak ada pasar resmi
v Hanya sedikit ilmu tentang pasar real estate
v Perlu pembiayaan
v Menyangkut kegiatan jangka panjang
v Relatif berupa satu kesatuan yang tidak dapat dipisah-pisahkan

SIAPA YANG BERINVESTASI DI PROPERTI

Pengembang
Akan memperoleh keuntungan dari kegiatan pengembangan properti

Pengguna
Akan memperoleh manfaat dari kepemilikan atau operasional properti

Investor
Akan memperoleh keuntungan atas modal yang ditanamkan dalam investasi properti dengan perhitungan yang seksama

Spekulator
Akan memperoleh keuntungan dari spekulasi penempatan modal dalam investasi properti

PERTIMBANGAN POSITIF BERINVESTASI DI PROPERTI

Pride of ownership
Investor properti selain memiliki motif investasi murni, mereka juga merasakan kebanggaan akan kepemilikan properti tersebut. Sebagai gambaran yang mudah suatu perusahaan yang berkembang pesat dan memiliki prestise di pasar tentunya ingin melengkapi prestise tersebut dengan memiliki gedung kantor yang megah dan sesuai dengan nuansa dan visi perusahaan tersebut. Sebagai contoh hampir semua BUMN besar, perusahaan konglomerasi dan perusahaan multinasional memiliki gedung sendiri sebagai kantor pusat.

Personal control
Berdasarkan dengan dasar legalitas kepemilikan atas properti yang memang sangat ketat dan kuat, tentunya sebagai implikasi daripada kepemilikan tersebut investor sebagai pemilik memiliki kontrol yang sangat kuat terhadap pengelolaan properti bersangkutan.

Personal use and occupancy
Terkait dengan pertumbuhan bisnis perusahaan, maka prestise perusahaan tersebut di mata pasar juga akan meningkat. Selain itu, pertumbuhan bisnis juga akan meningkatkan akumulasi pertumbuhan kapital atau modal yang dimiliki oleh perusahaan. Biasanya, sebagai pendukung prestise tersebut dan juga ditunjang oleh kemampuan kapitalnya, maka perusahaan akan menguasai properti untuk dipergunakan sendiri, seperti sebagai kantor pusat, fasilitas akomodasi internal, ruang menjamu tamu penting perusahaan, ataupun penggunaan internal lainnya.

Security of capital
Properti sebagaimana dalam pandangan investasi merupakan salah satu option atau portofolio dalam investasi. Berkenaan dengan hal tersebut, akumulasi kapital sebagai implikasi dari tanbungan dan akumulasi pendapatan memberikan pandangan kepada pemilik modal untuk mengamankan kapitalnya. Sebagai salah satu option investasi, maka properti juga menjadi satu sarana untuk mengamankan kapitalnya.

High operating yield
Properti sendiri memiliki kinerja yang memungkinkan untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi yang tinggi dari pendapatan operasinya. Hal ini terlihat dari tingkat pengembalian properti yang relatif lebih tinggi dibandingkan portofolio investais lainnya.

Leverage
Investasi properti sangat memungkina orang dengan dana yang terbatas mampu untuk menguasai ataupun mengelola investasi properti yang besar. Hal ini mungkin terjadi oleh karena adanya pinjaman yang menambah kemampuan permodalan untuk investasi. Sebagai gambaran iklim investasi properti di Indonesia adalah debt to equity ratio yang bisa mencapai 70% : 30%.

Tax shelter factor
Investasi properti juga memungkinkan untuk dikenakan kebijakan pembayaran pajak yang lebih rendah. Dengan adanya mekanisme depresiasi dan amortisasi, investasi properti dapat menurunkan beban pajak dari pendapatan operasinya.

Capital appreciation
Properti sendiri memiliki cirikhas yang meningkatkan nilai kapital sebagai implikasi kenaikan harga tanah. Kenaikan nilai ini memang sebagai implikasi supply demand mechanism oleh karena tanah memiliki keterbatasan supply sedangkan deman terus meningkat, sehingga secara relatif harga akan terus meningkat.

FAKTOR TIDAK MENGUNTUNGKAN PADA INVESTASI PROPERTI

Illiquidity
Investasi properti sangat sulit untuk mampu secara cepat dikonversikan dalam bentuk uang cash. Hal ini terkait dengan nilainya yang besar.

Time constraints
Properti membutuhkan waktu yang cukup lama untuk dilakukan transaksi ataupun perpindahan kepemilikan.

Depreciation factor
Properti mengalami apa yang dikenal dengan depresiasi (penurunan nilai).

Government control
Properti sangat sarat dengan kontrol pemerintah, mulai dari kebijakan investasi, peraturan pembangunan, peraturan peruntukan tanah dan bangunan, perpajakan dan lain-lain.

Highly related to market cycle
Investasi properti sangat terkait dengan siklus pasar properti.